地方政府規劃推動，開發商扎堆熱炒，零售商積極分羹。這使得在成都、杭州、昆明、武漢、長沙、石家莊等眾多二三線城市中，城市綜合體都正在“批量生產”中，而其勢頭甚將超越一線城市……

更值得注意的是，一向以租賃物業拓展的零售商也正將競爭的新砝碼押在這上面。

“連一向專注住宅開發的萬科都加入了戰團，大家都不是傻子，誰都不會輕易收兵?！痹谟浾哔|疑城市綜合體能有多大市場時，深圳新摩爾商業管理有限公司副總經理熊杰如此回答。

而事實上，許多零售商也已經瞄上了這塊“蛋糕”?！　?span lang="EN-US">

豪賭商業綜合體

2010年10月末，福州金山“公園道一號”，永輝首度試水城市綜合體?！坝捎谏虡I面積較小，我們也只是在嘗試階段”，雖然新項目運作順利，永輝集團董事長助理翁海輝的話語里依然透出些許低調。

而就在金山“公園道一號”附近的浦上大道上，倉山萬達廣場、紅星美凱龍商業廣場、樂都匯購物廣場等三大城市綜合體項目正在熱火朝天地建設中。

據了解，目前僅在福州規劃和在建的城市綜合體項目就已達16個，杭州在建的100個城市綜合體中已完成41個，成都在建或已立項的城市綜合體也已超過66個，近兩年內將完工，昆明開發規劃的城市綜合體項目達12個……零售商的身影也不乏其中。

“對于傳統零售商來說，當前城市綜合體的開發熱絕對是一個巨大的誘惑?！鄙钲谛履柹虡I管理公司招商運營副總經理熊杰表示。

對于零售商運作城市綜合體升溫這一現象，翁海輝表示，多年來零售商過度依賴租賃物業的方式拓展在很多方面均受制于物業開發商，而有實力的零售商通過自己開發商業綜合體的模式可以在選址、招商、運作等方面擁有更多的自主權。

“商業終端資源往往掌握在零售商手里，加上零售企業對商業運營的先天優勢，促使零售商能夠在獲取房地產開發利潤的同時獲取優勢的項目；而城市綜合體往往建造在城市的商業中心，其開發利潤豐厚，這使得零售商市場競爭力更強?！毙芙苷J為。

原因、門檻與風險

不可忽視的是，在傳統連鎖零售市場競爭加劇的情況下，一些實力派零售商正將目光由四處尋找物業轉向城市商業綜合體的開發，但是有能力涉足、開發、運作商業地產的零售商還只是少數。

不做“商人”而要做“地主”的零售商緣何對投入大、風險高的城市商業綜合體項目產生興趣了呢？

對此，北京東方國泰商業顧問機構總經理李沐天分析認為：“一些有實力的零售商之所以涉足商業地產開發，一方面是由于現在合適的商業物業獲取越來越難、行業選址競爭加劇，同時房地產開發企業對商業物業租金要求也越來越高。

而另一方面，房地產開發利潤對零售商的誘惑也越來越大，在當前純粹的房地產開發企業在成功運營城市綜合體方面也越來越吃力；地方政府方面的因素也不能忽視，為了提升城市形象，一些地方政府積極推動批量興建商業綜合體的現象加劇，這在客觀上刺激了一些零售商的神經。”

商業綜合體考驗的是零售商多業態運作能力，萬達廣場之所以能夠迅速布局全國市場，除了其迎合了地方政府對城市綜合體的規劃需求外，更重要的就是其強大的商業招商、以及其戰略合作伙伴體系支持，而傳統零售商往往在這方面沒有足夠的實力?！拔飿I管理對于零售商也是一個不小的挑戰，經驗的缺乏往往使得零售商沒有涉足開發綜合體的底氣?！?對此，翁海輝表達了自己的觀點。

資金方面是最大的問題，熊杰告訴記者：“目前來看，涉足商業綜合體只是個別的零售商可以做到，運作城市綜合體的第一道檻便是資金，一個城市商業綜合體投資動輒需要幾十億元的資金?！?span lang="EN-US">

以其正在武漢運作的城市綜合體為例，熊杰給記者算了筆賬，這個規模40萬平方米的項目，就需要投資近20億元，而要用這筆資金去租賃物業的話，起碼能夠先期快速拓展出50家大賣場，這一投入數字對于絕大多數零售商來講，恐怕拿出所有家底來都很難湊夠。

“巨額資金投入、拿不準綜合體市場定位、缺乏商業零售資源整合能力、物業經營管理能力等都會成為阻礙零售商介入城市綜合體的門檻，但是對一些有實力的零售商來講，這也是一次提升市場競爭力的好時機?！崩钽逄鞂Υ吮硎局斏骺隙?。

豪布斯卡城市綜合體研究院院長胡冰說，“按商業發展思路，城區先是有人住，后有產業，再有寫字樓，再有商業。而現在地方政府在新區規劃城市綜合體恰是反過來行之。先建綜合體，先有商業，再培養人氣?！北M管違背商業開發順序，但地方政府看重的是政績顯著。但如此一來，很多商業先行的城市綜合體在長時間內都堪稱是外表氣勢恢弘，內在實質卻是人氣冷清、經營慘淡的“冰城”。

誰的新藍海?

“城市綜合體是一劑美麗的毒藥”，一位長期從事商業地產運作的業內人士認為，零售商介入之后有可能會本末倒置，追逐房地產開發暴利無疑會降低零售經營本身的能力；另外，也并不是每一個城市都需要城市綜合體，“集體狂歡”式的一擁而上必然會對城市舊有的商業文化、城市文化、城市合理的商業布局等造成破壞，政府應該按照市場的實際情況合理發展規劃城市綜合體，而不是僅僅追求所謂的城市繁榮。

“客觀的市場環境將最終決定城市綜合體建設各方受益，作為涉足其中的零售商來講，只有根據企業自身情況，主動利用政府推動城市綜合體規劃建設的機遇，而不是盲從，扮演為他人做嫁衣的角色?！崩钽逄旄嗟厥菑牧闶凵探嵌葋砜紤]問題。

全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波坦言，利益上一舉多得是各級城市政府在助推城市綜合體上趨之若鶩的原因?！俺鞘芯C合體與地方城市經濟、位置和人均GDP、第三產業相關，但地方政府將之用歪了，盲目地一擁而上，這樣雖然可以給城市規劃建設帶來新的機遇，但卻是建立在投資者風險加大的基礎上的?！?span lang="EN-US">

面對貌似碩大的市場，傳統地產商的蜂擁而至、少數零售商的積極參與，城市綜合體仿佛成為地產救市、零售多元的新藍海。而對于絕大多數零售商來講，在這樣龐大的資本投入面前，沒有哪一家能夠真正輸得起。

（來源：中華合作時報·超市周刊 劉朝龍）